Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności. Na co zwrócić uwagę?

Załóżmy, że udało nam się znaleźć ogłoszenie o licytacji bardzo atrakcyjnej dla nas nieruchomości. Co prawda w księdze wieczystej jest wiele hipotek wpisanych na rzecz wierzycieli dłużnika, ale komornik mówi, że wszystkie ulegną wykreśleniu po zakończeniu całej procedury.

Jak to wygląda w praktyce i na co zwrócić uwagę?

Wybór oferty, czyli przybicie

Wpłacamy wadium na konto wskazane przez komornika. Stawiamy się na licytacji i oferujemy najwyższą cenę.

W takiej sytuacji sąd wyda na naszą rzecz postanowienie o przybiciu, które wygląda tak:

Sygn. akt: I Co [–]/20

P O S T A N O W I E N I E

Dnia 20 października 2022 r.

Sąd Rejonowy w [–], I Wydział Cywilny

postanawia:**

udzielić przybicia nieruchomości – lokalu mieszkalnego numer 3, położonego w [–] przy ul. [–] 3, dla którego prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym w [–] o numerze KW [–], będącej przedmiotem licytacji w dniu 20 października 2022 r., za cenę [–] na rzecz [–], legitymującego się numerem PESEL [–].

Potwierdzenie wykonania warunków, czyli przysądzenie własności

Kiedy postanowienie o przybiciu się uprawomocni, komornik wezwie nas do zapłaty reszty ceny nabycia. Kiedy dokonamy płatności, sąd wyda na naszą rzecz postanowienie o przysądzeniu własności, na mocy którego nabywamy własność nieruchomości.

W jednej ze spraw wyglądało ono tak:

Sygn. akt: Co [-]/20

P O S T A N O W I E N I E

 Dnia 27 grudnia 2022 r.

Sąd Rejonowy w [-], I Wydział Cywilny

postanawia:

przysądzić własność nieruchomości – lokalu mieszkalnego numer 3, położonego w [–] przy ul. [–] 3, dla którego prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym w [–] o numerze KW [–], będącej przedmiotem licytacji w dniu 20 października 2022 r., na rzecz [–], legitymującego się numerem PESEL i zobowiązuje dłużnika [–] do wydania nieruchomości nabywcy.

Czy to wystarczy do wykreślenia hipotek?

Wydaje się zatem, że wszystko w porządku. Opis nieruchomości się zgadza, kwota, numer PESEL. Czekamy na uprawomocnienie się tego postanowienia, aby złożyć je w Wydziale Ksiąg Wieczystych wraz z wnioskiem o wpisanie własności na naszą rzecz oraz wykreśleniem wszelkich ostrzeżeń, hipotek i innych wpisów obciążających nieruchomość.

Sąd wieczystoksięgowy w tym przypadku ujawniłby przejście własności na naszą rzecz, ale mógłby odmówić wykreślenia pozostałych wpisów obciążających nieruchomość, pozostawiając nas z problemem.

Stałoby się tak, ponieważ powyższe postanowienie o przysądzeniu własności nie jest kompletne.

Zgodnie bowiem z art. 1003 § 2 k.p.c.:

Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

To dlatego § 229 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych^[1] wymaga, aby sąd w postanowieniu o przysądzeniu własności stwierdził między innymi, „czy cała cena nabycia została uiszczona, albo czy na jej poczet zaliczona została wierzytelność nabywcy lub innego wierzyciela”.  Jak widać, w powyższym postanowieniu brakuje wzmianki o zapłaceniu ceny gotówką.

Jak postąpić w przypadku niekompletnego postanowienia o przysądzeniu własności?

Istnieje kilka możliwości, których wykorzystanie zależy od konkretnej sytuacji.

Wniosek o uzupełnienie orzeczenia

W terminie 2 tygodni od otrzymania takiego postanowienia mamy możliwość złożenia wniosku o jego uzupełnienie, poprzez zamieszczenie w nim stwierdzenia o zapłaceniu całej ceny gotówką.

Wniosek o sprostowanie

Jeśli wspomniany dwutygodniowy termin już upłynął, możemy spróbować wystąpić z wnioskiem o sprostowanie tego postanowienia.

Można się spierać, czy tego rodzaju uchybienie formalnie nadaje się do sprostowania (właściwy jest tu raczej tryb uzupełnienia), ważniejsze jednak, że wniosek o sprostowanie nie może zaszkodzić i nie wymaga ponoszenia jakichkolwiek opłat.

Z praktyki mogę również powiedzieć, że granica między uzupełnieniem a sprostowaniem nie jest ostra, a sądy często chcą mieć po prostu sprawę zamkniętą i prostują nawet te orzeczenia, które w zasadzie wymagają uzupełnienia.

Plan podziału

Jeśli dwa poprzednie sposoby zawiodą, wówczas pozostaje nam zadbanie o prawidłowość planu podziału, który sporządza komornik.

Zgodnie bowiem z art. 1003 § 1 k.p.c.:

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

Jeżeli zatem plan podziału będzie prawidłowo określał wszystkie prawa (w tym hipoteki), które wygasły, to będzie to wystarczające do „uporządkowania” księgi wieczystej nabytej nieruchomości. Istotny dla nas fragment postanowienia wyglądał w jednej ze spraw tak:

Jeżeli plan nie będzie prawidłowo wymieniał wszystkich wygaszanych praw, to pozostaje nam złożenie zarzutów do Sądu nadzorującego egzekucję (za pośrednictwem komornika).

W praktyce samo sporządzenie planu podziału zajmuje komornikom zwykle kilka – kilkanaście tygodni. Jeśli w dodatku my albo któryś z wierzycieli zaskarży ten plan, to na zakończenie sprawy poczekamy zwykle dodatkowe kilka miesięcy (w praktyce niezbędne jest przeprowadzenie posiedzenia jawnego – art. 1028 § 2 k.p.c.).

Niestety często również ta droga jest zamknięta, ponieważ nabywcy pozostają w błędnym przekonaniu, że postępowanie dotyczące prawidłowości planu podziału dotyczy tylko rozliczeń między wierzycielem i dłużnikiem i nie ma wpływu na sytuację nabywcy, a termin na zaskarżenie planu podziału również wynosi 2 tygodnie.

Wezwanie wierzyciela, a w braku reakcji pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawym

Kiedy nie możemy już zakwestionować planu podziału, pozostaje nam tylko złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zwykle problem polega na tym, że w księdze wieczystej widnieje hipoteka, której zgodnie z przepisami nie powinno tam być. W takiej sytuacji należy wezwać wierzyciela hipotecznego do dokonania czynności niezbędnej do wykreślenia hipoteki (w praktyce jest to złożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym).

W braku woli współpracy lub jeśli nie jest możliwe skontaktowanie się z właściwą osobą, pozostaje nam już tylko złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wiąże się to z kolejnymi kosztami i oczekiwaniem przez co najmniej kilka miesięcy na rozstrzygnięcie sprawy.

Trzeba więc pamiętać o drobiazgowej analizie każdego dokumentu, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on prawidłowy i zawierający korzystne dla nas rozstrzygnięcie.

Grzegorz Tworzewski
Adwokat

Zdjęcie: AS Photography

***

[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20190001141/O/D20191141.pdf

***

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”?

W pewnych rejonach Polski, wychodząc z domu, idzie się „na dwór”, a w innych „na pole”. Jeden kraj, jeden język, ale różnice pozostają. Składając dokument w sądzie w Kielcach, będziemy pytać o „biuro podawcze”. Kiedy wsiądziemy do samochodu i przejedziemy 120 kilometrów, będziemy już w Krakowie, gdzie dokumenty składamy „na dziennik podawczy”.

Choć mamy jeden system prawa w Polsce, to również w zakresie jego stosowania pojawiają się pewne różnice.

Ich znajomość może mieć bardzo duże znaczenie dla interesów wierzycieli i dlatego jednej z nich poświęcam niniejszy wpis [Czytaj dalej…]