Celem tego bloga jest przybliżenie, jak w praktyce przebiega egzekucja z nieruchomości – od pierwszych czynności komornika, aż po podział sumy uzyskanej ze sprzedaży. Piszę z perspektywy adwokata, który od ponad dekady zajmuje się takimi sprawami w całym kraju.
Znajdziesz tu wiedzę, której nie dostarczy sama lektura przepisów: opisy autentycznych przypadków, nierzadko zaskakujących i nietypowych, bo to właśnie one najlepiej pokazują, jak naprawdę wygląda egzekucja w praktyce.
Grzegorz Tworzewski
Adwokat
Czy wierzyciel może wszcząć egzekucję z nieruchomości, która według księgi wieczystej nie jest własnością dłużnika? Okazuje się, że w pewnych okolicznościach jest to jak najbardziej możliwe. Poniżej przedstawię opis przypadku, w którym prowadziłem sprawę od pozwu aż do samej egzekucji. Sprawa dotyczyła sytuacji starej jak świat – ucieczki dłużnika z majątkiem. Czym jest
Wprowadzanie procedur prawnych ma na celu zabezpieczenie praw wszystkich zainteresowanych. Nie chodzi o to, aby każdy czuł się wygrany – w sprawach o sprzeczne interesy, z zasady jedna strona wygrywa, a druga przegrywa. Kluczowe jest jednak zagwarantowanie uczciwych „reguł gry”. Egzekucja z nieruchomości to nie czynność, którą da się załatwić w pięć
Wierzyciele często żyją w przekonaniu, że posiadanie podpisanej umowy to wystarczająca gwarancja odzyskania pieniędzy. Rzeczywistość bywa jednak brutalna: postępowanie egzekucyjne nie uruchamia się „samo”. Aby komornik mógł zacząć działanie, niezbędny jest dokument zwany tytułem wykonawczym, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Fundamentem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest fakt, że jej gwarancją są przedmioty o wyjątkowo trwałej i stabilnej wartości – nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy dom lub mieszkanie zmienia właściciela? Intuicyjnie może nam się wydawać, że jeśli nieruchomość obciążona hipoteką należy już do kogoś innego, to przekreśla szanse na odzyskanie środków. Bo cóż nam do
Interpretacja niektórych przepisów w egzekucji z nieruchomości sprawia więcej kłopotów, niż mogłoby się wydawać. Prawnicy mówią czasami, że „co jasne, nie wymaga interpretacji”, jednak rzeczywistość pokazuje, że to, co oczywiste dla jednych, bywa kwestionowane przez drugich. Dziś przeanalizujemy, jak wywalczyć zwrot kosztów zastępstwa procesowego przy egzekucji wierzytelności hipotecznej, gdy komornik
Ugoda zawarta w toku egzekucji komorniczej ma swoją specyfikę i wymaga szczególnej uwagi wierzyciela. Choć każda umowa wymaga przemyślenia, w tym przypadku sprawa wymaga szczególnej uwagi wierzyciela. Dzięki rozsądnej ugodzie można środki otrzymać wcześniej, ale można też zdecydowanie pogorszyć swoją sytuację, a nawet zostać z niczym.
Często pokutuje przekonanie, że gdy sprawa trafia do komornika, na rozmowy jest już za późno. To błąd. Egzekucja komornicza, mimo że jest etapem przymusowym, wciąż pozostawia przestrzeń do porozumienia. Poniżej wyjaśniamy, dlaczego warto rozważyć ugodę nawet na tym etapie i jak przeprowadzić to bezpiecznie, by nie pogorszyć swojej sytuacji prawnej.
Proces egzekucji z nieruchomości kończy się ściśle określonymi zdarzeniami, których skutków (np. utraty nieruchomości) nie można już odwrócić. Choć Kodeks Postępowania Cywilnego [1] (KPC) wyznacza jedną, surową granicę dobrowolnej spłaty (art.981 KPC), niektóre wypowiedzi orzecznictwa można wykorzystać do tego, aby uratować nieruchomość, płacąc również po zamknięciu przetargu. I. Termin bezpieczny Dla
Gdy sprawa egzekucyjna utknęła w sądzie na wiele miesięcy, a pismo do Przewodniczącego Wydziału nie przyniosło rezultatu, pozostaje sięgnięcie po skargę na przewlekłość postępowania. To już nie jest prośba ani sugestia – to formalne postępowanie sądowe, które uruchamia mechanizm naprawczy w systemie wymiaru sprawiedliwości. Natychmiastowy efekt mobilizujący – kluczowa obserwacja
Zdarza się, że sprawa egzekucyjna utknie w sądzie na kilka tygodni lub miesięcy. Brak aktywności sądu często blokuje komornika i powoduje frustrację wierzyciela. Zanim jednak sięgniesz po skargę na przewlekłość postępowania, warto spróbować prostszego środka reakcji – pisma do Przewodniczącego Wydziału. Kim jest Przewodniczący Wydziału i jakie ma obowiązki Przewodniczący
W sprawach egzekucyjnych wiele czynności jest zarezerwowanych dla sądu. Generalnie obowiązuje zasada: „im poważniejszy temat” (a takim jest egzekucja z nieruchomości), tym większa rola sądu. Dopóki dany etap sądowy nie zostanie zakończony, komornik nie będzie mógł podejmować dalszych czynności. A sądy, niestety, często działają w tempie dalekim od oczekiwań
Gdy wszystkie łagodniejsze środki zawiodły, a egzekucja nadal nie przynosi żadnych efektów, pozostaje sięgnięcie po skargę na przewlekłość postępowania. To już nie jest zwykłe pismo czy prośba o interwencję — to formalne postępowanie sądowe, które może przynieść realne efekty i zmobilizować opieszałego komornika do działania. Specyfika skargi na przewlekłość w
Jeśli współpraca z komornikiem prowadzącym egzekucję z nieruchomości nie układa się tak, jak powinna, wierzyciel nie jest bezradny. Istnieje możliwość złożenia wniosku o przekazanie sprawy innemu, potencjalnie sprawniejszemu komornikowi. Aby to zrobić, trzeba jednak spełnić pewne specyficzne wymagania i działać strategicznie. Podstawa prawna i wymogi formalne przekazania sprawy Możliwość przekazania
Kiedy egzekucja nie idzie po naszej myśli, a komornik jest bezczynny, mamy do dyspozycji narzędzie, z którego rzadko się korzysta, a które jest niezwykle skuteczne: interwencję Prezesa Sądu Rejonowego. Zamiast czekać w nieskończoność na ruchy komornika, można zwrócić się do jego bezpośredniego nadzorcy, aby przywrócić sprawę na właściwe tory. Co
Czy są sposoby na przyspieszenie egzekucji i zmobilizowanie komornika? Z niemałym trudem udaje nam się wreszcie uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi. Szukamy komornika, składamy do niego wniosek o wszczęcie egzekucji z nadzieją, że już za kilka dni, może tygodni, na konto bankowe wpłyną środki. Tymczasem mijają tygodnie, miesiące, a nawet lata,
Dzisiaj parę zdań o tym, jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Kwestia ta ma fundamentalne znaczenie, ponieważ właściwa decyzja już na początku może oszczędzić ci wiele czasu i problemów, a w skrajnych przypadkach – uratować całe postępowanie. Wybierz „lokalnego” komornika (właściwego miejscowo) Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy
Nie – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest samo w sobie tytułem do eksmisji. Warto jednak sprawdzić, czy w postanowieniu znalazły się wszystkie elementy wymagane przez § 229 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych. Poprzednio omówiliśmy ryzyko związane z brakiem w postanowieniu o przysądzeniu własności klauzuli stwierdzającej płatność gotówkową za nabytą nieruchomość.
Załóżmy, że udało nam się znaleźć ogłoszenie o licytacji bardzo atrakcyjnej dla nas nieruchomości. Co prawda w księdze wieczystej jest wiele hipotek wpisanych na rzecz wierzycieli dłużnika, ale komornik mówi, że wszystkie ulegną wykreśleniu po zakończeniu całej procedury. Jak to wygląda w praktyce i na co zwrócić uwagę? Wybór oferty,
W pewnych rejonach Polski, wychodząc z domu, idzie się „na dwór”, a w innych „na pole”. Jeden kraj, jeden język, ale różnice pozostają. Składając dokument w sądzie w Kielcach, będziemy pytać o „biuro podawcze”. Kiedy wsiądziemy do samochodu i przejedziemy 120 kilometrów, będziemy już w Krakowie, gdzie dokumenty składamy „na dziennik
Nabycie przez wierzyciela nieruchomości dłużnika to często pomysł dobry, a czasami po prostu konieczny, jeśli zanosi się na kolejną bezskuteczną licytację. Wiadomo jednak, że pozyskanie środków na „zakup” nieruchomości dłużnika na licytacji może być po pierwsze trudne (czasami przecież właśnie ten dłużnik doprowadza wierzyciela do kłopotów finansowych), a po drugie
Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika. Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym