Proces egzekucji z nieruchomości kończy się ściśle określonymi zdarzeniami, których skutków (np. utraty nieruchomości) nie można już odwrócić.
Choć Kodeks Postępowania Cywilnego [1] (KPC) wyznacza jedną, surową granicę dobrowolnej spłaty (art.981 KPC), niektóre wypowiedzi orzecznictwa można wykorzystać do tego, aby uratować nieruchomość, płacąc również po zamknięciu przetargu.
I. Termin bezpieczny
Dla dłużnika szukającego pełnej gwarancji prawnej istnieje tylko jeden niepodważalny moment, który automatycznie prowadzi do zakończenia egzekucji: zamknięcie przetargu.
Ochrona potencjalnego nabywcy
Po zamknięciu przetargu pojawia się potrzeba pewnej ochrony dla nowego podmiotu, który pojawia się w postępowaniu – potencjalnego nabywcy, który w przetargu złożył najwyższą cenę.
Zasada z art.981 KPC
Zgodnie z art.981 KPC, dobrowolna spłata należności w tym czasie obliguje komornika do natychmiastowego umorzenia egzekucji:
Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.
Jest to jedyny moment, do którego spłata długu działa na mocy samego prawa, niwelując cel egzekucji. Po tym terminie dłużnik wkracza na teren decyzji sądowych i ryzyka.
Przetarg a Licytacja
W celu prawidłowego ustalenia terminu z art.981 KPC należy wyjaśnić, czym jest „zamknięcie przetargu”.
Licytacja to posiedzenie (które odbywa się pod nadzorem sędziego lub referendarza), w trakcie którego przeprowadza się przetarg.
Natomiast pojęcie „zamknięcia przetargu” wyjaśnia art.980 k.p.c.
Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę”.
A zatem zamknięcie przetargu to „koniec licytacji” zakończonej wyborem oferenta, który czeka teraz na oficjalne potwierdzenie tego statusu, czyli wydanie na jego rzecz postanowienia o przybiciu.
II. Wyjątek: dobrowolna spłata jest możliwa, gdy pomimo zamknięcia przetargu nie dojdzie do udzielenia przybicia
Przepisy przewidują sytuacje, w których przetarg formalnie zakończył się wyborem przyszłego nabywcy, ale wady proceduralne lub inne okoliczności powodują, że Sąd z urzędu musi odmówić wydania postanowienia o przybiciu.
Przesłanki odmowy udzielenia przybicia
Zgodnie z art.991 KPC:
§ 1. Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu.
§ 2. Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.
Przykładowe oczywiste powody odmowy udzielenia przybicia
Sąd bada przesłanki odmowy udzielenia przybicia z urzędu. Do naruszeń przepisów, które mogą uniemożliwić udzielenie przybicia, należą:
- Oferta od osoby podlegającej wyłączeniu: Sąd odmówi przybicia, jeżeli np. wygrywającą ofertę złożył podmiot wyłączony z udziału w przetargu (np. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci – art. 976 § 1 KPC).
- Brak zawiadomienia: Sąd odmówi również przybicia, gdy dłużnik nie został zawiadomiony o tym, że licytacja w ogóle ma się odbyć (art. 991 § 2 KPC) i uchybienie to naruszyło jego prawa.
- Wady licytacji: Sąd może odmówić przybicia, jeżeli naruszenia, które zaszły w toku licytacji, mogły mieć istotny wpływ na jej wynik – np. wywołanie licytacji przed wyznaczoną godziną lub niedopuszczenie do udziału w przetargu osoby uprawnionej.
Dopuszczalność spłaty długu po zamknięciu przetargu
W przypadku odmowy udzielenia przybicia na podstawie art.991 KPC licytacja i wynikający z niej przetarg są uznawane za nieskuteczne.
Skoro nie dochodzi do przybicia, to i zamknięcie przetargu z art.980 KPC traci swoją „ostateczność” prawną, komornik – na wniosek wierzyciela – wyznaczy kolejną licytację (art.992 KPC), a dłużnik zyskuje czas na dokonanie dobrowolnej spłaty.
Ugoda w toku egzekucji z nieruchomości – dlaczego warto rozważyć ugodę nawet na tym etapie i jak przeprowadzić to bezpiecznie
III. Strefa Ryzyka
Największa kontrowersja prawna dotyczy spłaty długu, gdy licytacja przebiegła bez wad, a skuteczny licytant czeka na przybicie lub już je uzyskał.
W tym miejscu orzecznictwo wypracowało liberalną furtkę, którą dłużnik może – z dużym ryzykiem – próbować się posłużyć.
Spłata po zamknięciu przetargu, ale przed wydaniem przybicia
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2010 r. (III CZP 89/10) [2] dopuścił zawieszenie postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela po zamknięciu przetargu, a przed wydaniem przybicia, i uznał to za przeszkodę do udzielenia przybicia. Sąd uznał, że prawo wierzyciela do wnioskowania o zawieszenie egzekucji (art.820 KPC) nie jest ograniczone terminem.
Sprawa wprost dotyczyła wprawdzie wniosku wierzyciela o zawieszenie, ale w razie dobrowolnej spłaty argumenty pozostają te same.
Co więcej, gdyby dłużnik spłacił należność bezpośrednio do rąk wierzyciela, ten byłby zobowiązany do złożenia wniosku o umorzenie egzekucji.
Spłata po wydaniu przybicia (przed uprawomocnieniem)
Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 24 października 2017 r. (II Cz 877/17) [3] poszedł najdalej, uchylając postanowienie o udzieleniu przybicia wydane przez Sąd Rejonowy z uwagi na spłatę długu dokonaną po wydaniu przybicia, ale przed jego uprawomocnieniem.
Sąd Okręgowy podkreślił, że stosownie do art.316 § 1 KPC w zw. z art.13 § 2 KPC (zasada, iż sąd orzeka na podstawie stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy), sąd odwoławczy obowiązany jest uwzględnić stan rzeczy istniejący w chwili orzekania.
Skoro w chwili rozpoznawania zażalenia cel postępowania egzekucyjnego został osiągnięty poprzez spłatę (istnieją faktyczne podstawy do umorzenia), to przybicie nie mogło zostać utrzymane.
IV. Źródło Kontrowersji
Art.981 KPC wydaje się w swym brzmieniu kategoryczny: dobrowolna spłata należności odniesie skutek tylko wtedy, gdy zostanie dokonana przed zamknięciem przetargu.
Skąd więc biorą się te wypowiedzi, w których sądy dochodzą do odmiennych wniosków?
W mojej ocenie źródłem niepewności i braku spójności w orzecznictwie jest brzmienie art.991 § 2 KPC, a konkretnie użycie w tym przepisie czasu przeszłego. Zgodnie z powołanym przepisem sąd odmówi przybicia, „jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu”.
Dlaczego jest tu mowa o tym, że postępowanie „podlegało”, a nie „podlega”, skoro to postępowanie cały czas jest w toku? Otóż wydaje się, że używając takiego sformułowania, ustawodawca daje wyraz temu, że respektuje granicę wyznaczoną chwilą zakończenia przetargu i ogranicza możliwość odmowy udzielenia przybicia tylko do tych sytuacji, w których podstawy umorzenia lub zawieszenia istniały przed zakończeniem przetargu.
W tej interpretacji sąd odmawiałby przybicia na przykład wtedy, gdyby dłużnik spłacił całą należność przed zakończeniem przetargu (czyli dokładnie tak, jak tego wymaga art.981 KPC) albo wierzyciel (również przed zakończeniem przetargu) złożyłby wniosek o zawieszenie postępowania.
W takich właśnie przypadkach mielibyśmy do czynienia z sytuacją, w której postępowanie podlegało (już wtedy) umorzeniu (np. z powodu zapłaty) lub zawieszeniu (np. z uwagi na wiążący wniosek wierzyciela – art.820 § 1 KPC).
V. Do kiedy można spłacić dług, aby ocalić zajętą nieruchomość — wnioski
Czas odgrywa kluczową rolę w egzekucji. art. 981 KPC wyznacza termin bezpieczny (zamknięcie przetargu) na dokonanie dobrowolnej spłaty i każdy kolejny dzień po tym momencie znacząco zwiększa ryzyko niepowodzenia oraz konieczność wchodzenia na drogę zaskarżania orzeczeń sądowych.
Im późniejsze jest uregulowanie należności – zwłaszcza po wydaniu postanowienia o przybiciu – tym większa determinacja i wiedza prawna są potrzebne, aby odwrócić bieg zdarzeń.
Grzegorz Tworzewski
Adwokat
Zdjęcia: Jakub Żerdzicki
***
[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640430296/U/D19640296Lj.pdf [dostęp: 6 listopada 2025 roku].
[2] https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia1/III%20CZP%2089-10.pdf [dostęp: 6 listopada 2025 roku].
[3] II Cz 877/17 – postanowienie z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Świdnicy z 2017-10-24 [dostęp: 6 listopada 2025 roku].
Skarga na przewlekłość postępowania sądowego – jak zmobilizować sąd do działania
Gdy sprawa egzekucyjna utknęła w sądzie na wiele miesięcy, a pismo do Przewodniczącego Wydziału nie przyniosło rezultatu, pozostaje sięgnięcie po skargę na przewlekłość postępowania.
To już nie jest prośba ani sugestia – to formalne postępowanie sądowe, które uruchamia mechanizm naprawczy w systemie wymiaru sprawiedliwości [Czytaj dalej…]