Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika.
Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym „wygranym” będzie nabywca, który kupił nieruchomość za zaniżoną cenę.
Z kolei zbyt wysoka wycena również narusza interesy wierzycieli, ponieważ znacznie zmniejsza szanse na skuteczną egzekucję – nikt nie będzie zainteresowany zakupem nieruchomości powyżej jej rzeczywistej wartości.
Jak ustala się wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym?
W postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości ustalana jest w dwóch mechanizmach:
- opisu i oszacowania – dokonywanego przez komornika, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, ten etap ma na celu ustalenie wartości nieruchomości, aby możliwe było wyznaczenie „punktu odniesienia”, czyli ceny wywołania,
- licytacji publicznej – której celem jest ustalenie ceny rynkowej, rozumianej jako „nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić”.
Jak wiadomo, ceny się zmieniają, stąd byłoby dobrze, gdyby licytacja odbywała się niezwłocznie po dokonaniu opisu i oszacowania, albo przynajmniej w ciągu kilku tygodni. Niestety, ze względu na uregulowania proceduralne oraz pogłębiający się kryzys sądownictwa, takie sytuacje nie mają miejsca.
Obserwując w praktyce setki postępowań egzekucyjnych, możemy powiedzieć, że rzadko zdarza się, aby licytacja następowała szybciej niż po 3 miesiącach od opisu i oszacowania. Najczęściej okres ten mieści się w granicach 4-6 miesięcy.
Zdarza się również i tak, że licytacja zostaje wyznaczona nawet po roku i więcej od opisu i oszacowania, szczególnie jeśli na czynność opisu i oszacowania została złożona skarga. W takiej sytuacji „główny wątek” egzekucji nie rozwija się, dopóki nie zostanie zakończony „wątek poboczny”, czyli właśnie czasochłonna, sądowa kontrola prawidłowości operatu.
W tych okolicznościach często pojawia się problem licytacji, na której cena wywołania była zbyt niska albo ustalona „według nieaktualnej wyceny”. Spróbujmy więc odpowiedzieć na pytanie – czy wartość nieruchomości ustalona przez komornika w opisie i oszacowaniu ma swój „termin przydatności”?
Czy wartość nieruchomości ustalona przez komornika ma swój „termin przydatności”?
Opisu i oszacowania dokonuje komornik, określając w protokole istotne cechy fizyczne i prawne nieruchomości, a także jej wartość. Ale ponieważ komornik to zawód prawniczy, to określając wartość nieruchomości, komornik opiera się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.
W praktyce dokumentacja opisu i oszacowania składa się z dwóch elementów:
- liczącego kilka stron protokołu, w którym komornik ogólnie opisuje nieruchomość, jej stan prawny oraz wartość przyjętą z operatu szacunkowego,
- znacznie obszerniejszego operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami [1]:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Jak zatem „zmieścić się” w tym 12-miesiecznym terminie, skoro od opisu i oszacowania do licytacji często upływa kilkanaście miesięcy, a czasami kilka lat?
Otóż powołany przepis często jest źle rozumiany.
Egzekucja z nieruchomości dzieli się na etapy, a każdy z nich kończy dokonanie określonej czynności przez sąd lub komornika.
Jedną z takich czynności jest właśnie sporządzenie opisu i oszacowania, i to waśnie opis i oszacowanie jest „celem, dla którego operat został sporządzony”.
Innymi słowy, to komornik ma oszacować nieruchomość na podstawie aktualnego (nie starszego, niż 12 miesięcy) operatu.
Zwykle komornicy dokonują opisu i oszacowania w ciągu kilku tygodni od otrzymania od rzeczoznawcy majątkowego, więc termin przewidziany w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zachowany.
Formalnie, do naruszenia przepisów doszłoby więc wtedy, gdyby komornik dokonał opisu i oszacowania z użyciem operatu starszego niż 12 miesięcy. Natomiast licytacja może się skutecznie odbyć 13 i więcej miesięcy po dokonaniu opisu i oszacowania.
Obrazuje to poniższy wykres.
W orzecznictwie omawiane tu zagadnienie precyzyjnie opisał Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w postanowieniu z 14 listopada 2014 roku (II Cz 743/14):
w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości biegły powołany przez komornika sporządza operat szacunkowy celem jego wykorzystania do przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania. Po jego złożeniu komornik niezwłocznie przystępuje do spisania protokołu, o którym mowa w art. 947 § 1 k.p.c. Zatem opinia ta stanowi element potrzebny do dokonania przez komornika czynności opisu i oszacowania, a to właśnie na jej podstawie, a nie w oparciu o sam operat, następuje określenie ceny wywołania licytowanej nieruchomości. Wobec tego stwierdzić należy, że terminu określonego w art. 156 ust. 3 u.g.n. w ramach postępowania egzekucyjnego nie można odnosić do innej czynności jak tylko do opisu i oszacowania, albowiem operat sam w sobie nie ma samodzielnego bytu w dalszych etapach egzekucji z nieruchomości [2].
Do analogicznych wniosków prowadzi nas lektura wyroku Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2008 r., II CSK 117/17 [3].
Wiemy zatem, że operat szacunkowy ma w ciągu 12 miesięcy zostać wykorzystany przez komornika do sporządzenia opisu i oszacowania. Co, jednak jeśli pomiędzy samym opisem i oszacowaniem nieruchomości a licytacją, upływa kilka lat?
Takie sytuacje zdarzają się często.
Najlepszym sposobem na „uaktualnienie” ceny, jest złożenie wniosku przewidzianego w art. 951 k.p.c. Zgodnie z jego treścią:
Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
O tym jednak w osobnym wpisie.
Grzegorz Tworzewski
Adwokat
Zdjęcie: Unsplash
***
[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf
[2] https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/151005000001003_II_Cz_000743_2014_Uz_2014-11-14_001 [dostęp: 10.06.2025 r.]
[3] https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/ii%20csk%20117-17-1.pdf [dostęp: 10.06.2025]