Skuteczna egzekucja z nieruchomości - praktyczny przewodnik dla wierzycieli

Interpretacja niektórych przepisów w egzekucji z nieruchomości sprawia więcej kłopotów, niż mogłoby się wydawać. Prawnicy mówią czasami, że „co jasne, nie wymaga interpretacji”, jednak rzeczywistość pokazuje, że to, co oczywiste dla jednych, bywa kwestionowane przez drugich.

Dziś przeanalizujemy, jak wywalczyć zwrot kosztów zastępstwa procesowego przy egzekucji wierzytelności hipotecznej, gdy komornik błędnie klasyfikuje je w planie podziału.

„Co jasne, nie wymaga interpretacji?”

Pod względem prawnym sprawa wydawała się oczywista.

Prowadziłem w imieniu Klienta dwie sprawy egzekucyjne wobec tego samego dłużnika. Obie wierzytelności były zabezpieczone hipoteką na pierwszym miejscu. Przy skutecznej egzekucji z nieruchomości koszty pełnomocnika (w zryczałtowanej stawce) powinny być „doliczone do rachunku” dłużnika i zaspokojone z tym samym pierwszeństwem, co należność główna. Oznacza to, że powinny znaleźć się wraz z nią w kategorii 5.

…

Zwrot kosztów zastępstwa procesowego przy egzekucji wierzytelności hipotecznej – pułapki w planie podziałuDowiedz się więcej »

Ugoda zawarta w toku egzekucji komorniczej ma swoją specyfikę i wymaga szczególnej uwagi wierzyciela. Choć każda umowa wymaga przemyślenia, w tym przypadku sprawa wymaga szczególnej uwagi wierzyciela.

Dzięki rozsądnej ugodzie można środki otrzymać wcześniej, ale można też zdecydowanie pogorszyć swoją sytuację, a nawet zostać z niczym.

Kiedy płacić Komornikowi, a kiedy Wierzycielowi?

I już na początku sprawa się komplikuje.

Płatność na rachunek komornika (rozwiązanie rekomendowane): Na ogół korzystniejszym rozwiązaniem jest ugoda, w której Dłużnik spłaca całą należność do komornika. Zaletą jest to, że komornik jest w stanie precyzyjnie ustalić wysokość należności, w tym odsetek i innych kosztów. Wierzyciel unika również problemów proceduralnych przy zakończeniu egzekucji.

Płatność bezpośrednio do wierzyciela (rozwiązanie alternatywne): Z drugiej jednak strony istnieją przypadki, w których lepiej jest się umówić, że należność zostanie spłacona bezpośrednio na rachunek wierzyciela. Taka opcja jest brana pod uwagę, na przykład wtedy, gdy:

…

Ugoda w toku egzekucji z nieruchomości. Jak bezpiecznie zamienić licytację na gotówkę?Dowiedz się więcej »

W pewnych rejonach Polski, wychodząc z domu, idzie się „na dwór”, a w innych „na pole”. Jeden kraj, jeden język, ale różnice pozostają. Składając dokument w sądzie w Kielcach, będziemy pytać o „biuro podawcze”. Kiedy wsiądziemy do samochodu i przejedziemy 120 kilometrów, będziemy już w Krakowie, gdzie dokumenty składamy „na dziennik podawczy”.

Choć mamy jeden system prawa w Polsce, to również w zakresie jego stosowania pojawiają się pewne różnice.

Ich znajomość może mieć bardzo duże znaczenie dla interesów wierzycieli i dlatego jednej z nich poświęcam niniejszy wpis.

Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny?

Zgodnie z k.p.c., tytułem egzekucyjnym jest między innymi akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje:

• obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c);

albo

• obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Dzisiaj zajmujemy się drugim z powołanych przypadków i rozważymy, czy postanowienie o nadaniu klauzuli powinno określać kwotę, czy tylko „limit odpowiedzialności”.

…

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”?Dowiedz się więcej »

Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika.

Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym „wygranym” będzie nabywca, który kupił nieruchomość za zaniżoną cenę.

Z kolei zbyt wysoka wycena również narusza interesy wierzycieli, ponieważ znacznie zmniejsza szanse na skuteczną egzekucję – nikt nie będzie zainteresowany zakupem nieruchomości powyżej jej rzeczywistej wartości.

Jak ustala się wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym?

W postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości ustalana jest w dwóch mechanizmach:

• opisu i oszacowania – dokonywanego przez komornika, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, ten etap ma na celu ustalenie wartości nieruchomości, aby możliwe było wyznaczenie „punktu odniesienia”, czyli ceny wywołania,
• licytacji publicznej – której celem jest ustalenie ceny rynkowej, rozumianej jako „nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić”.

…

Aktualność wycenyDowiedz się więcej »