Nabycie przez wierzyciela nieruchomości dłużnika to często pomysł dobry, a czasami po prostu konieczny, jeśli zanosi się na kolejną bezskuteczną licytację. Wiadomo jednak, że pozyskanie środków na „zakup” nieruchomości dłużnika na licytacji może być po pierwsze trudne (czasami przecież właśnie ten dłużnik doprowadza wierzyciela do kłopotów finansowych), a po drugie kosztowne (cena pozyskania kapitału).
W dodatku wierzyciele słusznie mogą zapytać: ale gdzie tu sens? Wpłacam Komornikowi pieniądze po to, żeby on mi je później wypłacił?
Zamiast szukać pieniędzy, przyjrzyj się swojej wierzytelności
I te pytania są słuszne. Wszak jest rzeczą naturalną, że jeśli dłużnik jest coś winien wierzycielowi (np. zwrot pożyczki), a wierzyciel dłużnikowi (np. cenę nieruchomości), to obydwie wierzytelności po prostu się potrąca (kompensuje), nie tworząc dodatkowych, zbędnych operacji.
I takie założenie próbuje realizować nasz stary Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z jego treścią (art. 968 k.p.c.):
Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.
Odkodujemy ten zapis żeby udzielić odpowiedzi na pytanie: jak zapłacić za nieruchomość własną wierzytelnością.
Na wstępie zaznaczmy jednak w którym miejscu postępowania jesteśmy: zakładamy mianowicie, że sąd wydał już na naszą (wierzyciela) rzecz postanowienie o przybiciu (na skutek złożenia oferty w licytacji albo złożenia wniosku o przejęcie nieruchomości na własność po nieskutecznej licytacji).
Tajemnica sformułowania „pokrycie w cenie nabycia”
Zgodnie z art. 967 k.p.c.:
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.
Z chwilą odbioru tego wezwania rozpoczyna bieg termin do zapłaty ceny za nieruchomość i wierzyciel kieruje swoją uwagę na powołany już wyżej art. 968 k.p.c. , zgodnie z którym może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.
„Zaliczyć” to w tym przypadku oczywiście tyle, co potrącić, skompensować, ale co oznacza, że wierzyciel może to zrobić tylko w przypadku, gdy wierzytelność „ma pokrycie w cenie nabycia”? Jest to jeden z przykładów specyficznego, kodeksowego języka, który pomimo blisko stu lat nie doczekał się sprecyzowania[1].
A byłoby ono przydatne, skoro użytkownik Kodeksu na podstawie samej jego treści nie jest w stanie znaleźć odpowiedzi na pytanie co oznacza: „pokrycie w cenie nabycia”.
Tymczasem zawartość tego zapisu jest dość obszerna, a jego zastosowanie w praktyce nastręcza wielu wątpliwości.
Wyobraźmy sobie przyszły plan podziału
Tak, to nie żart. Aby ustalić, czy wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia musimy ustalić jaka będzie treść przyszłego planu podziału. Uwzględniając poprzednią grafikę zwróćmy teraz uwagę, że mamy podjąć decyzję w oparciu o hipotetyczną treść czynności, która nastąpi na końcu postępowania.
Sytuacja dość niecodzienna, ale – jak się okaże – mająca pewne uzasadnienie.
Otóż wyobraźmy sobie, że:
- nieruchomość dłużnika wylicytował wierzyciel hipoteczny,
- cena nabycia nieruchomości wynosiła 100 000 zł,
- wierzyciel jest jedynym wierzycielem tego dłużnika, a wysokość wierzytelności hipotecznej wynosi 200 000 zł; oczywiście wierzyciel ten musi dysponować tytułem wykonawczym, bo w przeciwnym razie nie uczestniczyłby w podziale.
Jak w tej sytuacji będzie wyglądał plan podziału? [2]
| Numer | Opis (brzmienie przepisu art. 1025 § 1 k.p.c.) | Wierzytelności biorące udział w podziale | Do wypłaty (musimy podzielić kwotę 100 000 zł pochodzącą z licytacji) |
| 1 | Koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym | Opłata egzekucyjna, zaliczki, koszty biegłych – załóżmy ok. 15 000 zł. | 15000,00 zł |
| 2 | Należności alimentacyjne wymagalne | ||
| 2¹ | Należności alimentacyjne przyszłe – w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku – na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję | ||
| 3 | Należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika | ||
| 4 | Należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim | 200 000 zł na rzecz Jana Kowalskiego | 85000,00 zł |
| 5 | Należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu | ||
| 6 | Należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej | ||
| 7 | Należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej | ||
| 8 | (uchylony) | ||
| 9 | Należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję | ||
| 10 | Inne należności |
Tak wyobrażając sobie plan podziału wierzyciel może stwierdzić, że przysługująca mu wierzytelność w części, to jest co do kwoty 85 000 zł, mieści się w cenie nabycia. Innymi słowy:
Wierzytelność mieści się w cenie nabycia w tej kwocie, jaką wierzyciel otrzyma na podstawie przyszłego planu podziału
A teraz spróbujmy sprawę nieco skomplikować i dodajmy do sprawy kolejne elementy.
Na horyzoncie pojawiły się dzieci dłużnika, którym przysługują wymagalne należności alimentacyjne w kwocie 60 000 zł oraz pokrzywdzony w wypadku samochodowym spowodowanym przez dłużnika, na rzecz którego sąd karny zasądził 25 000 zł.
Sytuacja przedstawia się wtedy tak.
| Numer | Opis (brzmienie przepisu art. 1025 § 1 k.p.c.) | Wierzytelności biorące udział w podziale | Do wypłaty (musimy podzielić kwotę 100 000 zł pochodzącą z licytacji) |
| 1 | Koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym | Opłata egzekucyjna, zaliczki, koszty biegłych – załóżmy ok. 15 000 zł. | 15000,00 zł |
| 2 | Należności alimentacyjne wymagalne | 60 000 (dzieci dłużnika) | 60000,00 zł |
| 2¹ | Należności alimentacyjne przyszłe – w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku – na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję | ||
| 3 | Należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika | Pokrzywdzony w wypadku spowodowanym przez dłużnika. (25000 zł) | 25000,00 zł |
| 4 | Należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim | 200 000 zł na rzecz Jana Kowalskiego | 0 |
| 5 | Należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu | ||
| 6 | Należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej | ||
| 7 | Należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej | ||
| 8 | (uchylony) | ||
| 9 | Należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję | ||
| 10 | Inne należności |
W tej sytuacji wierzyciel musi niestety stwierdzić, że jego wierzytelność w żadnej części nie mieści się w cenie nabycia, ponieważ zostaje „wyprzedzony” przez wierzycieli wyżej uprzywilejowanych.
I o to właśnie chodzi w „sprawiedliwości” tego sformułowania. Kodeks pozwala wierzycielowi potrącić wierzytelność w takiej części, która w przyszłym planie podziału i tak zostałaby mu wypłacona. Tylko wtedy chronione są prawa pozostałych wierzycieli.
Czy mogę być pewien, że moja wierzytelność mieści się w cenie nabycia?
Powyżej stwierdziliśmy, że wierzyciel chcący „zapłacić” swoją wierzytelnością za nieruchomość powinien przeprowadzić odpowiednie symulacje. Czy jednak, jeśli zrobi to rzetelnie, otrzyma bezbłędny wynik?
Nie. I dzieje się tak z dość oczywistych powodów:
- zasadą jest, że koszty egzekucji ustala komornik kończąc postępowanie, ewentualnie tuż przed sporządzeniem planu podziału (art. 770 § 2 i 3 k.p.c.),
- inni wierzyciele (również ci wyżej uprzywilejowani), mogą zgłosić się na późniejszym etapie egzekucji, nawet do dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 1036 § 1 k.p.c.),
Skoro zatem wierzyciel nie może przedstawić gwarancji, że jego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, to jak ma przekonać do tego sąd i komornika?
Rzetelne wyliczenie na ogół wystarcza
Wróćmy zatem do sytuacji, w której postanowienie o przybiciu nieruchomości na naszą rzecz staje się prawomocne i odebraliśmy właśnie od komornika wezwanie do zapłaty ceny (art. 967 k.p.c.).
Przeprowadziliśmy symulacje i okazuje się, że naszym zdaniem część wierzytelności może posłużyć do zaspokojenia części ceny.
Co powinniśmy zrobić?
Otóż składając oświadczenie o zaliczeniu wierzytelności na poczet ceny nabycia powinniśmy również wykazać, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, czyli przedstawić naszą symulację i jej wyniki.
Kodeks nie daje odpowiedzi w jaki sposób należy to zrobić.
W prostych sytuacjach wystarczające będzie moim zdaniem powołanie się na sygnaturę postępowania egzekucyjnego, którego przedmiotem jest nasza wierzytelność i wskazanie, że np. wobec braku innych wierzycieli albo ze względu na uprzywilejowanie naszej wierzytelności (jeśli mamy hipotekę, to z reguły jest ona wymieniona w opisie i oszacowaniu), mamy prawo do zaliczenia wierzytelności w określonej kwocie na cenę nabycia.
Praktyka sądów i komorników jest różna. Z całą pewnością należy nasze wyliczenia skonsultować z komornikiem, bo to komornik jest jedynym podmiotem, który ma wiedzę o wszystkich należnościach, potencjalnej kolejności ich rozliczenia oraz wie jak przedstawiają się szczegółowe rachunki.
W sprawie, w której wszystko przebiegło bez najmniejszych problemów otrzymaliśmy od komornika wezwanie takiej treści:
Złożyliśmy uprzednio wniosek, aby Komornik wyliczył nam do jakiej kwoty (orientacyjnie), nasza wierzytelność ma pokrycie w cenie nabycia (czyli żeby sporządził tzw. projekt planu podziału) i po uzyskaniu tej informacji wpłaciliśmy tylko tę część ceny nabycia, na jaką nie mieliśmy pokrycia w naszej wierzytelności.
Jak radzić sobie w przypadku problemów?
Sytuacja, w której obiektywnie nie mamy możliwości z całą pewnością ustalić zakresu, w jakim wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, wymusza pewne złagodzenie konsekwencji ewentualnego błędu.
Przede wszystkim, jeżeli sąd uzna, że przedstawione wyliczenia nie są przekonujące, wówczas powinien wezwać nas ponownie do zapłaty reszty ceny.
Nie wynika to wprost z przepisów, ale takie rozwiązanie (słusznie) przedstawia Sąd Najwyższy, stwierdzając przytomnie że:
„Trudno wymagać od nabywcy licytacyjnego, aby samodzielnie w sposób bezbłędny dokonywał wyliczenia podlegającej zaliczeniu na poczet ceny wierzytelności z uwzględnieniem zasad pierwszeństwa zaspokojenia, w tym kosztów egzekucyjnych, nie mając w dodatku dostępu do akt egzekucyjnych.”
( Uchwała SN z 12.07.2018 r., III CZP 60/18, OSNC 2019, nr 4, poz. 37[3])
Ważne jednak, aby nasza próba zaliczenia wierzytelności była dobrze przygotowana i dokonana w dobrej wierze. Jeśli w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty np. 500 000 zł tytułem ceny nabycia, przedstawimy do zaliczenia wierzytelność w kwocie 10 000 zł, to możemy się raczej spodziewać wydania przez sąd postanowienia o wygaśnięciu skutków przybicia.
Formułując wniosek o zaliczenie wierzytelności na cenę nabycia warto pamiętać o treści art. 1037 k.p.c., zgodnie z którym:
Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd, na wniosek komornika, zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
To jest właśnie dowód na to, że ustawodawca dostrzega naszą skomplikowaną sytuację prawno-rachunkową i przyznaje nam pewne ograniczone prawo do pomyłki. Istotnie, dopiero na etapie sporządzania planu podziału ostatecznie okaże się, czy nasze rachunki zgadzają się z rzeczywistością.
Może się zdarzyć, że w ramach kontroli zapłaty ceny to sąd nas wezwie do wykazania, że nasza wierzytelność ma pokrycie w cenie nabycia i to „pod rygorem odmowy przybicia”.
Warto wtedy w odpowiedzi wspomnieć również o tym przepisie.
Naturalnie, ktoś może powiedzieć: ale dlaczego mam w piśmie powoływać przepis, który jest w Kodeksie (i niewątpliwie sąd go zna)?
Otóż wyobraźmy sobie, że w naszej sprawie decyzję będzie podejmował młody referendarz sądowy, dla którego jest to pierwsza taka sprawa. I z myślą o takiej właśnie sytuacji należy konstruować pisma procesowe.
Pracy trochę więcej, ale lepiej być ostrożnym, niż potem żałować konsekwencji.
Grzegorz Tworzewski
Adwokat
Zdjęcie: Unsplash
***
[1] Nabywca może zaliczyć na poczet ceny również swoją wierzytelność, o ile znajduje ona zaspokojenie w cenie nabycia. – takie było brzmienie art. 184 § 2 Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1932 roku Prawo o sądowym postępowaniu egzekucyjnem, Dz. U. Nr. 93, poz. 803; https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19320930803/O/D19320803.pdf (dostęp: 14.08.2025)
[2] Graficznie plany te wyglądają różnie. Z reguły są bardziej skomplikowane, chodzi mi jednak o wyeksponowanie zasady.
[3] https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/iii%20czp%2060-18.pdf [dostęp: 20.08.2025 r.].
***
Aktualność wyceny
Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika.
Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym „wygranym” będzie nabywca, który kupił nieruchomość za zaniżoną cenę [Czytaj dalej…]