Grzegorz Tworzewski

adwokat

Specjalizuję się w egzekucji
z nieruchomości. Reprezentuję wierzycieli na każdym etapie postępowania. Działam na terenie całej Polski… [Więcej]

Jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości?

Dzisiaj parę zdań o tym, jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Kwestia ta ma fundamentalne znaczenie, ponieważ właściwa decyzja już na początku może oszczędzić ci wiele czasu i problemów, a w skrajnych przypadkach – uratować całe postępowanie.

Jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości

Wybierz „lokalnego” komornika (właściwego miejscowo)

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 § 1 k.p.c.).

W praktyce interesuje nas więc „okręg” działania określonego Sądu Rejonowego. Jeśli nieruchomość jest położona w Olecku (lub okolicach), właściwym będzie komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Olecku.

Czy nabywca licytacyjny musi składać pozew o eksmisję?

Nie – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest samo w sobie tytułem do eksmisji. Warto jednak sprawdzić, czy w postanowieniu znalazły się wszystkie elementy wymagane przez § 229 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych.

Czy nabywca licytacyjny musi składać pozew o eksmisję

Poprzednio omówiliśmy ryzyko związane z brakiem w postanowieniu o przysądzeniu własności klauzuli stwierdzającej płatność gotówkową za nabytą nieruchomość.

Kontynuując ten wątek, spójrzmy na treść postanowienia wydanego w jednej ze spraw:

Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności. Na co zwrócić uwagę?

Załóżmy, że udało nam się znaleźć ogłoszenie o licytacji bardzo atrakcyjnej dla nas nieruchomości. Co prawda w księdze wieczystej jest wiele hipotek wpisanych na rzecz wierzycieli dłużnika, ale komornik mówi, że wszystkie ulegną wykreśleniu po zakończeniu całej procedury.

Jak to wygląda w praktyce i na co zwrócić uwagę?

Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności

Wybór oferty, czyli przybicie

Wpłacamy wadium na konto wskazane przez komornika. Stawiamy się na licytacji i oferujemy najwyższą cenę.

W takiej sytuacji sąd wyda na naszą rzecz postanowienie o przybiciu, które wygląda tak:

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”?

W pewnych rejonach Polski, wychodząc z domu, idzie się „na dwór”, a w innych „na pole”. Jeden kraj, jeden język, ale różnice pozostają. Składając dokument w sądzie w Kielcach, będziemy pytać o „biuro podawcze”. Kiedy wsiądziemy do samochodu i przejedziemy 120 kilometrów, będziemy już w Krakowie, gdzie dokumenty składamy „na dziennik podawczy”.

Choć mamy jeden system prawa w Polsce, to również w zakresie jego stosowania pojawiają się pewne różnice.

Ich znajomość może mieć bardzo duże znaczenie dla interesów wierzycieli i dlatego jednej z nich poświęcam niniejszy wpis.

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”

Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny?

Zgodnie z k.p.c., tytułem egzekucyjnym jest między innymi akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje:

  • obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c);

albo

  • obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Dzisiaj zajmujemy się drugim z powołanych przypadków i rozważymy, czy postanowienie o nadaniu klauzuli powinno określać kwotę, czy tylko „limit odpowiedzialności”.

„Pokrycie w cenie nabycia” czyli jak zapłacić za nieruchomość własną wierzytelnością?

Nabycie przez wierzyciela nieruchomości dłużnika to często pomysł dobry, a czasami po prostu konieczny, jeśli zanosi się na kolejną bezskuteczną licytację. Wiadomo jednak, że pozyskanie środków na „zakup” nieruchomości dłużnika na licytacji może być po pierwsze trudne (czasami przecież właśnie ten dłużnik doprowadza wierzyciela do kłopotów finansowych), a po drugie kosztowne (cena pozyskania kapitału).

W dodatku wierzyciele słusznie mogą zapytać: ale gdzie tu sens? Wpłacam Komornikowi pieniądze po to, żeby on mi je później wypłacił?

Pokrycie w cenie nabycia

Zamiast szukać pieniędzy, przyjrzyj się swojej wierzytelności

I te pytania są słuszne. Wszak jest rzeczą naturalną, że jeśli dłużnik jest coś winien wierzycielowi (np. zwrot pożyczki), a wierzyciel dłużnikowi (np. cenę nieruchomości), to obydwie wierzytelności po prostu się potrąca (kompensuje), nie tworząc dodatkowych, zbędnych operacji.

I takie założenie próbuje realizować nasz stary Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z jego treścią (art. 968 k.p.c.):

Aktualność wyceny

Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika.

Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym „wygranym” będzie nabywca, który kupił nieruchomość za zaniżoną cenę.

Z kolei zbyt wysoka wycena również narusza interesy wierzycieli, ponieważ znacznie zmniejsza szanse na skuteczną egzekucję – nikt nie będzie zainteresowany zakupem nieruchomości powyżej jej rzeczywistej wartości.

Aktualność wyceny

Jak ustala się wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym?

W postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości ustalana jest w dwóch mechanizmach:

  • opisu i oszacowania – dokonywanego przez komornika, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, ten etap ma na celu ustalenie wartości nieruchomości, aby możliwe było wyznaczenie „punktu odniesienia”, czyli ceny wywołania,
  • licytacji publicznej – której celem jest ustalenie ceny rynkowej, rozumianej jako „nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić”.

Przewijanie do góry