kancelaria@tworzewski.pl

+48 22 401 05 02

Tworzewski.

Skuteczna egzekucja z nieruchomości

Skontaktuj się!

Grzegorz Tworzewski

adwokat

Specjalizuję się w egzekucji
z nieruchomości. Reprezentuję wierzycieli na każdym etapie postępowania. Działam na terenie całej Polski… [Więcej]

Dokumenty i usługi dla Ciebie

Skuteczna egzekucja z nieruchomości - praktyczny przewodnik dla wierzycieli

Jak przekazać sprawę egzekucyjną innemu (sprawniejszemu) komornikowi

  • -

Jeśli współpraca z komornikiem prowadzącym egzekucję z nieruchomości nie układa się tak, jak powinna, wierzyciel nie jest bezradny. Istnieje możliwość złożenia wniosku o przekazanie sprawy innemu, potencjalnie sprawniejszemu komornikowi.

Aby to zrobić, trzeba jednak spełnić pewne specyficzne wymagania i działać strategicznie.

Jak przekazać sprawę egzekucyjną innemu komornikowi

Podstawa prawna i wymogi formalne przekazania sprawy

Możliwość przekazania sprawy innemu komornikowi wynika wprost z art. 10 ust. 9 Ustawy o komornikach sądowych [1].

Zgodnie z tym przepisem:

Na wniosek wierzyciela komornik przekazuje sprawę egzekucyjną wskazanemu przez wierzyciela komornikowi właściwemu zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Do wniosku wierzyciela dołącza się pisemną zgodę wskazanego komornika na przyjęcie sprawy.

…

Jak przekazać sprawę egzekucyjną innemu (sprawniejszemu) komornikowiDowiedz się więcej »

Nadzór Prezesa Sądu: jak i kiedy pisać skargę na komornika

  • -

Kiedy egzekucja nie idzie po naszej myśli, a komornik jest bezczynny, mamy do dyspozycji narzędzie, z którego rzadko się korzysta, a które jest niezwykle skuteczne: interwencję Prezesa Sądu Rejonowego. Zamiast czekać w nieskończoność na ruchy komornika, można zwrócić się do jego bezpośredniego nadzorcy, aby przywrócić sprawę na właściwe tory.

Co znajdziesz w tym artykule:

  • Różnicę między nadzorem judykacyjnym a administracyjnym
  • Podstawę prawną interwencji u Prezesa Sądu
  • Wskazówki dotyczące konstrukcji pisma
  • Przykłady problemów, które może rozwiązać interwencja.

Nadzór Prezesa Sądu

Nadzór judykacyjny i administracyjny

Prezes sądu nie ma uprawnień do wydawania komornikowi poleceń, które wkraczałyby w sferę orzeczniczą, na przykład nie może mu nakazać zmiany wyników opisu i oszacowania lub uchylenia zajęcia rachunków bankowych. Tego typu czynności należą do tak zwanego nadzoru judykacyjnego.

Aby wywołać taki skutek, należy złożyć odpowiednie środki odwoławcze, które są przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego.

…

Nadzór Prezesa Sądu: jak i kiedy pisać skargę na komornikaDowiedz się więcej »

Jak przyspieszyć egzekucję i zmobilizować komornika?

  • -

Czy są sposoby na przyspieszenie egzekucji i zmobilizowanie komornika? Z niemałym trudem udaje nam się wreszcie uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi. Szukamy komornika, składamy do niego wniosek o wszczęcie egzekucji z nadzieją, że już za kilka dni, może tygodni, na konto bankowe wpłyną środki.

Tymczasem mijają tygodnie, miesiące, a nawet lata, na koncie pieniędzy nadal brak, korespondencja od komornika przychodzi sporadycznie, a telefonów nikt nie odbiera.

W tej serii się dowiesz:

  • Jak przekazać sprawę innemu, sprawniejszemu komornikowi
  • Kiedy i jak pisać skargę do Prezesa Sądu
  • Jak złożyć skargę na przewlekłość egzekucji (z przykładem realnego postanowienia sądu)
  • Jaką kolejność działań zastosować dla maksymalnej skuteczności.

Dzisiaj kilka słów o tym, jak zmobilizować komornika i przyspieszyć egzekucję.

W kolejnych wpisach przedstawię bardziej szczegółowo proponowane przeze mnie sposoby, ale najpierw chciałbym poczynić kilka istotnych zastrzeżeń.

Jak przyspieszyć egzekucję i zmobilizować komornika

Wielu problemów można sobie oszczędzić, wybierając odpowiedniego komornika

Wielu problemów można sobie oszczędzić, wybierając odpowiedniego komornika.

Pamiętaj, że odpowiedni komornik to podstawa skutecznej egzekucji.

…

Jak przyspieszyć egzekucję i zmobilizować komornika?Dowiedz się więcej »

Jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości?

  • -

Dzisiaj parę zdań o tym, jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Kwestia ta ma fundamentalne znaczenie, ponieważ właściwa decyzja już na początku może oszczędzić ci wiele czasu i problemów, a w skrajnych przypadkach – uratować całe postępowanie.

Jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości

Wybierz „lokalnego” komornika (właściwego miejscowo)

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 § 1 k.p.c.).

W praktyce interesuje nas więc „okręg” działania określonego Sądu Rejonowego. Jeśli nieruchomość jest położona w Olecku (lub okolicach), właściwym będzie komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Olecku.

…

Jak wybrać komornika do prowadzenia egzekucji z nieruchomości?Dowiedz się więcej »

Czy nabywca licytacyjny musi składać pozew o eksmisję?

  • -

Nie – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest samo w sobie tytułem do eksmisji. Warto jednak sprawdzić, czy w postanowieniu znalazły się wszystkie elementy wymagane przez § 229 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych.

Czy nabywca licytacyjny musi składać pozew o eksmisję

Poprzednio omówiliśmy ryzyko związane z brakiem w postanowieniu o przysądzeniu własności klauzuli stwierdzającej płatność gotówkową za nabytą nieruchomość.

Kontynuując ten wątek, spójrzmy na treść postanowienia wydanego w jednej ze spraw:

…

Czy nabywca licytacyjny musi składać pozew o eksmisję?Dowiedz się więcej »

Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności. Na co zwrócić uwagę?

  • -

Załóżmy, że udało nam się znaleźć ogłoszenie o licytacji bardzo atrakcyjnej dla nas nieruchomości. Co prawda w księdze wieczystej jest wiele hipotek wpisanych na rzecz wierzycieli dłużnika, ale komornik mówi, że wszystkie ulegną wykreśleniu po zakończeniu całej procedury.

Jak to wygląda w praktyce i na co zwrócić uwagę?

Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności

Wybór oferty, czyli przybicie

Wpłacamy wadium na konto wskazane przez komornika. Stawiamy się na licytacji i oferujemy najwyższą cenę.

W takiej sytuacji sąd wyda na naszą rzecz postanowienie o przybiciu, które wygląda tak:

…

Wykreślenie hipotek po przysądzeniu własności. Na co zwrócić uwagę?Dowiedz się więcej »

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”?

  • -

W pewnych rejonach Polski, wychodząc z domu, idzie się „na dwór”, a w innych „na pole”. Jeden kraj, jeden język, ale różnice pozostają. Składając dokument w sądzie w Kielcach, będziemy pytać o „biuro podawcze”. Kiedy wsiądziemy do samochodu i przejedziemy 120 kilometrów, będziemy już w Krakowie, gdzie dokumenty składamy „na dziennik podawczy”.

Choć mamy jeden system prawa w Polsce, to również w zakresie jego stosowania pojawiają się pewne różnice.

Ich znajomość może mieć bardzo duże znaczenie dla interesów wierzycieli i dlatego jednej z nich poświęcam niniejszy wpis.

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”

Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny?

Zgodnie z k.p.c., tytułem egzekucyjnym jest między innymi akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje:

  • obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c);

albo

  • obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Dzisiaj zajmujemy się drugim z powołanych przypadków i rozważymy, czy postanowienie o nadaniu klauzuli powinno określać kwotę, czy tylko „limit odpowiedzialności”.

…

Klauzula wykonalności „na kwotę” czy „na paragraf”?Dowiedz się więcej »

„Pokrycie w cenie nabycia” czyli jak zapłacić za nieruchomość własną wierzytelnością?

  • -

Nabycie przez wierzyciela nieruchomości dłużnika to często pomysł dobry, a czasami po prostu konieczny, jeśli zanosi się na kolejną bezskuteczną licytację. Wiadomo jednak, że pozyskanie środków na „zakup” nieruchomości dłużnika na licytacji może być po pierwsze trudne (czasami przecież właśnie ten dłużnik doprowadza wierzyciela do kłopotów finansowych), a po drugie kosztowne (cena pozyskania kapitału).

W dodatku wierzyciele słusznie mogą zapytać: ale gdzie tu sens? Wpłacam Komornikowi pieniądze po to, żeby on mi je później wypłacił?

Pokrycie w cenie nabycia

Zamiast szukać pieniędzy, przyjrzyj się swojej wierzytelności

I te pytania są słuszne. Wszak jest rzeczą naturalną, że jeśli dłużnik jest coś winien wierzycielowi (np. zwrot pożyczki), a wierzyciel dłużnikowi (np. cenę nieruchomości), to obydwie wierzytelności po prostu się potrąca (kompensuje), nie tworząc dodatkowych, zbędnych operacji.

I takie założenie próbuje realizować nasz stary Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z jego treścią (art. 968 k.p.c.):

…

„Pokrycie w cenie nabycia” czyli jak zapłacić za nieruchomość własną wierzytelnością?Dowiedz się więcej »

Aktualność wyceny

  • -

Ilekroć chcemy coś zamienić na pieniądze, powstaje kwestia ceny, a zatem odpowiedzi na pytanie: ile to jest warte? Celem egzekucji z nieruchomości jest jej spieniężenie. Uzyskane środki mają trafić do wierzycieli, a ewentualna nadwyżka – do dłużnika.

Jeżeli cena będzie zbyt niska, wierzyciele nie otrzymają należnej im części, a głównym „wygranym” będzie nabywca, który kupił nieruchomość za zaniżoną cenę.

Z kolei zbyt wysoka wycena również narusza interesy wierzycieli, ponieważ znacznie zmniejsza szanse na skuteczną egzekucję – nikt nie będzie zainteresowany zakupem nieruchomości powyżej jej rzeczywistej wartości.

Aktualność wyceny

Jak ustala się wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym?

W postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości ustalana jest w dwóch mechanizmach:

  • opisu i oszacowania – dokonywanego przez komornika, przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, ten etap ma na celu ustalenie wartości nieruchomości, aby możliwe było wyznaczenie „punktu odniesienia”, czyli ceny wywołania,
  • licytacji publicznej – której celem jest ustalenie ceny rynkowej, rozumianej jako „nieruchomość jest warta tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić”.

…

Aktualność wycenyDowiedz się więcej »

Przewijanie do góry